樓市政策向內(nèi)：這是最正確的選擇，風(fēng)險依舊
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編輯 : 大寶
發(fā)布 : 05-15
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樓市是背水一戰(zhàn)。 自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》：“商品住宅去化周期超過３６個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅房用地出讓”。 政策向內(nèi)，土地財(cái)政終于開始對自己下手了。 我們知道，中國房地產(chǎn)與其它國家最根本的不同，就在土地財(cái)政；地方是土地資源唯一的供應(yīng)者，對供求關(guān)系的平衡負(fù)有最終責(zé)任。地方財(cái)政不但擁有土地的供應(yīng)權(quán)，也擁有土地的定價權(quán)，如果出現(xiàn)了嚴(yán)重的供求過于，始作俑者一定不是許家印、潘石屹之流，是地方財(cái)政。 地方財(cái)政也有一個根源性的問題。 財(cái)權(quán)小，稅收利得占比５５％，事權(quán)大，事權(quán)責(zé)任占比８５％，這一大一小自然是財(cái)力不足，于是，有了土地財(cái)政，賣地的錢通通歸地方；這是一個巨大的誘惑。中國是土地全民所有制，這個資源對地方政府來說，放在那也就是個行政區(qū)劃，如果租出去，那太誘惑了；當(dāng)然不是讓農(nóng)民去種糧食，是以土地出讓金的形式賣給開發(fā)商去蓋房子，那就是一棵巨大無比的搖錢樹。于是，２０１７年時，中國樓市新建面積占了全球近一半，而中國的房企，先是民企，其后國企也不甘寂寞，紛紛加入，計(jì)九萬余家，超過了全球房企的總和，美國也只有五百多家；這就是以地方財(cái)政為核心取向的中國樓市，雖然政策一直表示：房子是用來住的。 這棵搖錢樹的量級究竟有多大？ ２０２１年全國土地出讓金收和入８萬多億，超出了國企民企銀行三家利潤的總和，支撐了地方財(cái)政５０％左右的收入。一個城市好不好，房價說了算；房價誰又是說了算？不是開發(fā)商，開發(fā)商總體上利潤是恒定的，不是房價翻了幾十倍，開發(fā)商了賺了幾十倍，市場沒有這種邏輯。房價的變數(shù)主要在地價，是地價說了算，地價與稅金這兩項(xiàng)政府性的收入占了房價的６０％左右。 巨大的利益，擋不住的沖動，《最后的瘋狂》，然后是《瘋狂的代價》。中國房地產(chǎn)供應(yīng)端在飛奔，而需求端是有限的，樓市的供過于求就是這樣煉成的。 樓市危機(jī)實(shí)際上從２０１８年就已經(jīng)開始了。 那時，各項(xiàng)數(shù)據(jù)還在上升，實(shí)際上注定會是一根長長的上影線。萬科已經(jīng)喊出了“活下去” 的口號，潘石屹警告房地產(chǎn)的未來是貨幣說了算，政策紅利已經(jīng)到頭了；２０１９年恒大要求降價銷售，也是濃濃的危機(jī)感，政策卻下了限跌令。因?yàn)椋袊康禺a(chǎn)的核心價值從來都是財(cái)政。財(cái)政近幾年政令堆成了山，所有政策只有一個目的：維持財(cái)政的土地出讓金收入，保樓市說到底是保財(cái)政。 既然是以財(cái)政利益為核心價值，所以，政策一直在拼命刺激需求端，而不是斬?cái)喙?yīng)端。這本來是一件非常簡單的事，既然供應(yīng)端完全由地方財(cái)政決定，既然地方是土地的唯一供應(yīng)者，如果２０１８年一紙文件，停止土拍，十年內(nèi)沒有特批一律叫停，現(xiàn)在的局面將是供不應(yīng)求，沒有懸念。 實(shí)際上在２０２３年對土拍已經(jīng)有了一定的約束，一年三輪土拍，不能想拍就拍，缺錢就拍，要經(jīng)審核，地方的部分權(quán)限被拿掉了；但正式下文，有了明確的界線，“商品住宅去化周期超過３６個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅房用地出讓”。仍然是一個標(biāo)志性的轉(zhuǎn)向，樓市向內(nèi)，終于對自己下手了。 為什么不能在２０１８年限制地方土拍的沖動？為什么又在２０２４年開始出臺限制措施？ 原因都在土地出讓金。 地方財(cái)政根本離不開土地出讓金，誰來補(bǔ)一年８萬億的收入缺口？二十年內(nèi)，沒任何行業(yè)的稅收，包括征收房地產(chǎn)稅，在量級上都不能置換巨大的土地出讓金；停止土拍，就準(zhǔn)備全面負(fù)債維持；現(xiàn)在，為什么又開始限制了？因?yàn)橥恋爻鲎尳鹨呀?jīng)大比例下滑，市場有它自身的規(guī)律，２０２３年土地出讓金滑至５萬多億元，這５萬多億也是城投為主在拿地，實(shí)為左的倒右手，還是負(fù)債支持，從而推動了特別國債的發(fā)行。發(fā)債將成為常態(tài)，社會消化不了，就讓央行下場買，房地產(chǎn)的形勢完全變了，與其占地走個土拍的形式，不如直接發(fā)債。 對土拍做出限制，有利于修復(fù)供求關(guān)系。 政策要做的是斬?cái)喙?yīng)端，讓需求端奔跑，但是，２０２４年對地方財(cái)政來說，仍然將十分困難；如果失去了土地出讓金的支持，多半也要學(xué)習(xí)萬科，喊出“活下去”的口號。 如果某城市去存量乏力，取消了土拍，這日子怎么過？ 第一，學(xué)習(xí)貴州，打報告給上面，讓上面指出一條光明之路；第二，發(fā)行特別國債務(wù)，長債化短債，撐住再說，大家不都是這樣？第三，精簡機(jī)構(gòu)，減少冗員，堂堂正正地減少對土地出讓金的依賴。 第三條是最好的選擇，也是最難的選擇。
