住建部重磅發聲！樓市，大水漫灌要來了
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編輯 : 大寶
發布 : 02-26
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救市的節奏，越來越快了！新年開工第一天，住建部就召開了一次重要會議。而會議討論的主角，就是這段時間沸沸揚揚的房地產白名單。會議上，住建部主要強調了一個精準，兩個閉環。所謂精準，會議上提出：各地要高度重視城市房地產融資協調機制有關工作，精準提出房地產項目“白名單。言下之意就是，各地在篩選名單時，心里要有桿秤，別什么蘿卜都往車上裝。兩個閉環則是“推送—反饋”的工作閉環，以及“發放—使用—償還”的管理閉環。前者的意思是，銀行不能裝傻，能不能放款必須有回應。后者的意思則是開發商要?？顚Ｓ?，關鍵是借錢要記得還。一場會議，把地方、銀行、開發商都給cue了一遍。大家一定還記得，就在上個月的26號，住建部就曾召開過一場城市房地產融資協調機制部署，也是在那一次會議上正式明確了房地產白名單的救助對象。這才一個月不到的時間，為何住建部又一次將這件事搬上會議桌呢？原因無他，就是在立規矩。因為房地產白名單的擴張速度，超過了很多人的想象。據中國建設報在2月4日公布的數據，房地產項目第一批白名單涉及：26個省份170個城市；涵蓋項目共有3218個；其中有83個項目獲得貸款，共計178.6億元。而此次住建部會議中披露出的數據顯示，房地產白名單已經擴展至：29個省份214個城市；地方推送的項目數量達到5349個；已有162個項目獲得銀行融資共294.3億元；而要是根據幾個國有大行的統計口徑來看，目前房地產白名單涉及的樓盤數量，還要更上一層樓。根據公開信息顯示，目前工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等幾大國有銀行，目前獲取、對接的項目數量已經超過8200個！從第一批白名單出來到現在，也就半個月多的時間，房地產白名單的體量擴大了2.5倍，資金量同樣翻了一番，而且還在以一種極快的速度增長著……住建部之所以重視房地產白名單，還因為白名單的飛速擴張，給整體的經濟帶來了一些可喜的變化。大年初一，央行發布了1月的社融數據，其中最令人驚訝的便是 狹義貨幣 (M1)的變化。2024年1月，我國的M2的同比增速是8.7%，有明顯回落，但M1卻大幅跳漲，升到了5.9%，這個增速創下了11個月以來的新高。M1和M2的剪刀差也隨之大幅縮小。以前我國M2連連暴增，M1卻一路下行，也就是說央媽在拼命發錢，但是錢卻在機構里空轉。可這一次M1的反彈說明，社會上流通的錢終于變多了，央媽放出來的這么多水，終于流出來了。那么為什么今年1月的M1會突然跳漲呢？城中村改造和保障房建設是一個原因，國家隊進場護盤股市也是一個原因。而房地產白名單的不斷擴張，更是非常重要的原因。僅1月份，白名單上的項目就從銀行拿走了178.6億的貸款，這筆錢相當于是地方盯著銀行把錢放進項目口袋里的，直接、高效，沒有中間商。更關鍵的是，從目前房地產白名單的擴張速度來看，M1后期的增長都是有保障的。目前銀行已經為全國白名單項目融資294.3億元了，并且還有1236億元的貸款已經審核完畢，正在陸續發放。而這些錢，還只是冰山一角。眼下銀行對接的白名單項目多達8200多個，據聯昌證券預測，這8000多個白名單項目的貸款總額可能會達到3.2萬億，而且其中三分之一都是新貸款。3.2萬億！這個資金體量，跟三大工程所需的資金體量不相上下了。房地產白名單或許將成為“第四大工程”也未可知。就在2月5日，央行將 存款準備金率下調 0.5個百分點，向市場提供長期流動性1萬億元。無疑這將推動M2的再次上漲，不過有了房地產白名單這個“接水神器”，預計央媽接下來的放水動作還將加快。大批資金流向樓市，尤其是新房市場，好處是顯而易見的。最重要的一點，就是有助于樓市重鑄信心。當下樓市中，一二手房在成交方面的差距是越來越大了。從國投證券發布的13成新房和二手房成交面積指數中可以明顯看出，過去一年二手房和新房成交形成了一個巨大的剪刀差。另外據克而瑞統計，2023年全國30個重點城市的二手房總量出現明顯上升，達1.8億平方米，成交量同比上升了33%，創下了近年來的新高。而在整體成交占比重，二手房的成交量占比已經達到53%，首次超過一手房。為什么會這樣？無非就是越來越多的人覺得，買二手房更保險。可是，樓市要想真正重新站起來，新房市場才是關鍵。畢竟只有新房成交起來了，價格回穩了，才能讓板塊價值輪動，讓一些持有優質資產的出險房企回血，讓土地市場煥發活力，讓地方的錢袋子有支撐……這是一個巨大的連鎖反應。不過這一次住建部會議中，要求各地要形成“發放—使用—償還”的管理閉環。還是體現出房地產白名單劇烈擴張下的一些隱憂，也就是債務的償還問題。這一次銀行如此大規模且快速的給白名單項目授信，一方面是因為高層督促，另一方面則是因為，各地的白名單是有各地政府上報的。這說明各地在為白名單項目充當背書。可是說起還錢這件事，各地現在也沒有余糧，所以給白名單項目的這一大筆錢，最終的還款來源大概率來自項目銷售。我們再看一看目前各地上報白名單項目數量的分布情況。云南申報的數量最多，達619個，融資需求達1519億元。湖南次之，申報項目為566個，融資需求也超過1300億。接下來是重慶、鄭州……這些省份和城市的共同點是什么？保交樓任務重，地方債壓力大、新房庫存量高企……房地產白名單的迅速落地擴張，是對全國樓市，尤其是新房市場的一次提振。不止是資金的流入，還有政策源源不斷的支持。因為地方要還債，就需要有人來買房，而要想人們買房，就需要更大的政策力度支持。前兩天央媽大幅下調LPR 25個基點，而很多國際金融機構都表示，這只是一個開始。像瑞士最大的商業、私人銀行瑞銀就認為，央行將在未來幾個月進一步降息，預計年內可能再降息10-20個基點、再降準25個基點，并結合使用一些其他流動性工具，包括進一步增加PSL投放等（預計會增加3000-5000億額度）。今年的樓市，必將迎來大水漫灌。不過資金確實是多了，但在流向的側重上，一定不會是雨露均沾的現在房地產白名單剛剛落地，上面盯得緊，地方積極性高，所以整體是大上快干，給人一種普降甘露的感覺。但是到了中后期，銀行對不同地方、不同房企項目的授信額度，一定是有區別的。最近，中指研究院和天風證券研究所，對各城市優質項目數量和白名單申報數量，做了一個統計預估。這其中的優質項目，主要指的是項目符合住建部在上個月提出的五點要求，即：1、項目還在動工，或者短期停工；2、有融資金額匹配的抵押物；3、主辦銀行負責，資金封閉管理；4、預售資金還在，或者已經追回；5、有詳細資金計劃。像成都、西安青島等城市，這一類的優質項目數量是遠遠高于已申報的白名單項目數量的，所以后期這些城市的白名單申報數量還會增長。而毫無疑問，銀行也更愿意給這些城市的優質項目授信。但是像鄭州、重慶，申報的白名單項目數量已經遠遠超過優質項目的數量。也就是說，這兩個城市報上去的很多項目，銀行未必會批。所以，雖然白名單項目背后涉及著萬億級別的資金，但是要想爭奪更多的資金占比，依舊要靠各個城市的樓市基本盤。對于購房者而言，各地房地產白名單的申報數量，完全可以當做一個反向指標來看。誰上報的多，就代表誰的底子薄，誰的風險大。而最后銀行獲批的白名單項目數量，才是檢驗各城市樓市底盤的驗金石。掃碼加我，了解更多南昌政策熱點
