北京寫字樓市場現狀：租戶業主分歧巨大
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編輯 : 大寶
發布 : 07-12
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圖片來源：圖蟲創意"近18個月北京甲級寫字樓市場呈現出‘強預期、弱現實’的走勢，市場承壓有增無減。"第一太平戴維斯華北區交易及咨詢服務業務負責人、高級董事溫書閱指出。"強預期、弱現實"是指市場參與者認為疫情管控措施已全面取消，市場將回暖，但今年一季度的市場表現不及去年四季度，第二季度市場也仍未恢復。"租戶和業主之間產生了巨大的認知分歧，業主覺得市場已經探底，未來市場肯定是往上而非往下；租戶覺得市場還是得往下跌。買漲不買跌的心態充分體現到所有買家和租戶身上，導致北京寫字樓市場上半年走勢仍舊往下。"溫書閱說道。據該機構發布的數據，二季度北京寫字樓市場需求端仍舊萎靡不振，空置率繼續攀升，環比、同比分別上升1.5及2.5個百分點，至18.3%的高位。期間，全市凈吸納量再次錄得負值，僅為-1.346平方米，繼去年四季度之后連續三個季度凈吸納量出現負值；上半年，全市甲級寫字樓市場累積凈吸納量約為-1.67萬平方米，整體去化壓力有增無減。僅有麗澤、通州兩個新興商圈以及三個次核心商圈呈現出正吸納，其他區域退租多于新租，故整體呈現出負吸納的情況。"一是這些地方有量，二是租金夠便宜。在當前市場情況下，租金敏感型客戶在非核心區域成交更多。"溫書閱分析道。18.3%的空置率則是至少六個季度以來最高值。業主為應對不斷累加的去化壓力，繼續調整租賃策略，通過給予更大幅度的優惠來"以價換量"加速去化，導致二季度北京甲級寫字樓平均租金繼續下滑，至每平方米每月312.5元，環比、同比分別下降2.9%、7.4%。核心、次核心及新興商務區的平均租金均出現不同程度下滑；僅有少部分商務區在本季度去化空置面積，空置率環比出現小幅下降。"所有大的成交都是以犧牲租金為前提的。"不過，溫書閱表示，"有成交就是好事。"從供應端的角度看，北京市場已回歸正軌，季度內共有四座新項目正式交付，帶來約24.4萬平方米的新辦公面積。大宗投資方面，北京市場未能在二季度繼續保持活躍，交易額有所回落。季度內，大宗投資市場累計成交金額僅為人民幣44.68億元，環比下降33.7%，較去年同期下降53.4%；上半年，北京大宗投資市場累計成交額僅為人民幣112億元，較去年同期下降18.6%。該機構指出，目前北京商辦市場仍處于調整波動階段，投資機構也愈發謹慎、投資情緒降溫，市場上主要成交案例更多的來自于法拍收購和自用型買家。法拍成交實際上體現了購買方的"撿漏心態"，該機構分析師指出，"目前市場條件下投資機構都有撿漏心態，生怕被套牢了。2016—2018年，投資機構在北京市場瘋狂上漲的節點賣了很多樓，目前很多樓的投資回報都不及預期，使得機構對整個市場信心不足。"自用型買家成交受市場影響也較大，分析師表示，"自用型買家國央企居多，成交批復周期長。可能批復下來后，樓宇評估價與批復前相比下降不少，阻礙了成交。"展望今年下半年，該機構認為，北京寫字樓市場繼續迎來大體量供應潮，約51萬平方米的新辦公面積將漸次交付入市，部分新入市項目預租情況較好，有望拉動吸納量回升轉正，但無法扭轉空置率整體上漲的趨勢，"除新增供應影響外，市場依然會受到企業持續進行辦公空間整合、降本增效的影響，如果存量項目無法快速填補空置面積，年末整體空置率很大概率會進一步攀升。"第一太平戴維斯華北區董事長胡裕華表示，下半年仍需要更多積極因素加速推動筑底反彈，市場在波動中尋找向上的力量。
