外企在北京遇“莫須有抵押擔保”陷阱，7000萬房產面臨拍賣之憂！
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編輯 : 大寶
發布 : 04-27
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一樁失敗的抵押擔保業務，硬是被法院以“成功擔保”的事實判決承擔連帶責任，價值7000余萬的四套房屋于2024年4月被強制查封......高策物業有限公司負責人毛先生，因此被陷入司法窘境，叫天天不應叫地地不靈。高策公司北京市朝陽區北苑路170號5號樓四套房屋全部被法院查封事因：一樁失敗的抵押擔保貸款業務2008年，注冊于薩摩亞的高策物業有限公司（以下簡稱：高策物業公司）為了進入中國市場，現金購買了北京市朝陽區北苑路170號5號樓共計700余平米的四套房產，為在中國注冊公司作前期籌備工作。2008年11月11日，北京三農嘉華有機生物技術有限公司（以下簡稱：三農嘉華）為了獲得北京農村商業銀行股份有限公司亦莊支行（以下簡稱：亦莊支行）500萬貸款，遂找到毛先生，懇請高策物業公司及毛先生個人為其提供貸款擔保。出于種種原因，毛先生答應了。三天后，高策公司與銀行簽訂完房產抵押合同和連帶責任擔保合同，銀行工作人員帶領高策物業有限公司時任負責人到北京市朝陽區房地產登記中心辦理房產抵押登記時，卻被拒絕了。理由是高策物業有限公司是境外公司，并未在中國設立分支機構，也未在中國任何政府部門做過備案登記，因此，高策公司的資產按當時的政府規定不能做抵押登記，申請登記的文件予以退回。北京市朝陽區不動產登記簿《抵押權登記》欄為空白在高策物業公司及毛先生“不具備擔保資格”的情況下，銀行以“已蓋銀行印鑒”為由，要求將抵押合同和毛先生的個人擔保合同統一收回，聲稱要由銀行做銷毀處理。一起本以為水到渠成的抵押擔保貸款業務，就這樣無疾而終。波折：深陷莫須有訴訟旋渦讓毛先生沒想到的是，雖然這樁擔保貸款事項最終失敗了，但三農嘉華公司的500萬貸款卻于2008年11月19日順利被批了下來。背后是何原因，不得而知。2009年11月貸款到期后，三農嘉華公司因資金鏈斷裂的原因，未能履行還本付息義務。或許是銀行經過評估認定三農嘉華公司實在無力償還該筆貸款的本息，最終該筆貸款的債權，于2011年1月被亦莊支行的上級管轄行（開發區支行）低價轉讓給了中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司（以下簡稱：信達北京分公司）。2011年8月，信達北京分公司又將該筆債權，轉讓給信達天津公司。2013年3月，信達天津公司不知是抱著僥幸心理，還是出于“廢物利用”的心態，向北京市大興區人民法院提起訴訟，訴請法院判決三農嘉華公司支付貸款本金和利息，復利及罰息；訴請高策物業公司及毛先生對該筆貸款承擔連帶清償責任；訴請對高策公司位于北京市朝陽區北苑路170號5號樓18層1801、1802、1803、1805號房享有優先受償。接到法院傳票的時候，毛先生懵了。既然擔保抵押業務并未成功，高策物業公司及他本人被訴承擔連帶責任是啥意思？退一萬步講，就算擔保事項成立，也早就超過了擔保期限的法律有效期，信達天津公司這不是沒事找事嗎？結局：出乎意料的判決結果然而，拿到判決結果的時候，毛先生再次懵了。根據北京大興法院作出的（2013）大民初字第5642號《民事判決書》，判令三農嘉華公司在判決生效后十日內償還信達天津公司本金500萬及利息、復利、罰息；毛先生對三農嘉華公司的該筆貸款承擔連帶清償責任；高策物業所有的四套抵押房屋享有優先受償權。北京市大興區人民法院一審《民事判決書》也就是說，2008年那樁并未成功的擔保事項，被法院認定為有效擔保了。毛先生不服，一萬個不服，于是向北京第二中級人民法院提起上訴。2016年，北京第二中級人民法院作出判決：駁回上訴，維持原判。執行：價值7000萬房產被查封遭遇莫須有的訴訟并敗訴后，毛先生并不認為高策物業公司及自己應該承擔連帶責任，所以在以后的數年時間里，并未積極履行判決結果。讓毛先生費解的是，2020年9月30日，信達天津公司又將債權轉讓給了世厚（北京）投資管理有限公司。同年10月19日，世厚（北京）投資管理有限公司再次將債權轉讓給了北京玖橋投資管理有限公司。北京大興區人民法院執行裁定書2024年4月，高策物業公司位于北京市朝陽區北苑路170號5號樓18層的1801、1802、1803、1805號共4套房產（市場價值共約7000萬元）被大興區人民法院查封，并要求高策物業公司和租用高策公司兩套房屋的租賃人，將房屋租金匯入法院執行賬戶。質疑：是銀行不懂法，還是法院在枉法？都說事出反常必有妖，面對莫須有的擔保抵押并敗訴的官司，面對價值7000萬房產被查封，毛先生從法理及情理上提出四大質疑：一、失敗的抵押擔保是如何被認定為“具有法律效力”的？在“北京市規劃和自然資源委員會”的《不動產權利及其他事項登記信息》中，高策物業公司名下四套房屋產權，在“抵押權登記”欄至今顯示為“空白”。也就是說，這四套房屋在法律程序上沒有任何“抵押擔保”行為。那么，當初在辦理抵押登記時因不符合政策要求被取消的抵押擔保行為，法院是如何認定“抵押具有法律效力”的？這背后有著什么不為人知的原因？二、究竟是銀行不懂法，還是法院在枉法？如果貸款銀行認為高策物業公司名下的四套房屋產權擔保及毛先生的個人擔保是具有法律效力，當三農嘉華公司不能按期償還貸款本息時，為什么沒有啟動訴訟程序讓擔保方還款或啟動擔保物拍賣還債，而是將該筆債權以壞賬呆賬的形式低價轉讓給資產公司？銀行此舉，顯然認定高策物業公司及毛先生個人無需為此承擔連帶責任。為什么到了法院，卻認定高策物業公司及毛先生個人應該承擔連帶責任？三、債權方在擔心什么？如果債權方真有底氣的話，為什么不根據有關法律程序大刀闊斧地將被查封價值數千萬的抵押房產進行公開拍賣還債？究竟是不敢？還是在擔心什么？四，債權為何被四次轉讓？如果高策物業公司名下的四套房產是“事實清楚證據確鑿”的抵押物，且在價值上遠遠高于債權金額的情況下，該筆債權為什么在數年的時間里會經過四次轉讓？雪崩之下，沒有一片雪花是無辜的。如果高策物業公司及毛先生因莫須有擔保而導致價值數千萬房屋遭拍賣被霸占，那我們每個人距離“傾家蕩產”之間，都只有一個“莫須有”的距離。人間正道是滄桑！
